Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été publiée (JORF n° 0084 du 10 avril 2024).
Ce texte s’inscrit dans le plan « Initiatives copropriétés » lancé en 2018, le rapport pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne remis fin octobre 2023 et les priorités présentées par le Président de la République à Marseille en juillet 2023. Le tout avec deux axes : faciliter, le plus en amont possible, le traitement des copropriétés dégradées et accélérer les opérations de requalification et de constructions de logements (à des prix abordables et prioritairement par recyclage urbain).
Copropriétés en difficultés
La loi comporte une série de dispositions qui doivent renforcer l’information des copropriétaires sur l’état de la copropriété, fluidifier la gestion par la numérisation des notifications envoyées par le syndic, faciliter les votes en assemblée générale pour les travaux de rénovation énergétique ou simplifier les saisies en cas d’impayés de charges.
Les connaissances sur l’état du parc de logements doivent être enrichies, entre autres en ouvrant au maire la faculté de définir des zones dans lesquelles un diagnostic structurel de bâtiment est obligatoire, notamment en centre ancien connaissant de forts enjeux de dégradation de l’habitat. Le texte prévoit aussi une meilleure information des occupants et des potentiels acquéreurs quant aux procédures de police qui pèsent sur les immeubles.
La loi permet le recours aux services d’incendie et de secours pour constater les situations d’insécurité au titre des procédures de police de l’habitat (art. 47 de la loi), de faciliter la mobilisation par les collectivités du droit de préemption et le recours aux contrats de concession avec des opérateurs pour réhabiliter les bâtiments. Le maire pourra faire réaliser, sur des constructions qui sont en infraction avec la réglementation et qui mettent en danger la sécurité et la santé des occupants, des travaux d’office aux frais du propriétaire.
Une série de mesures vise à faciliter l’intervention publique avant que les dommages ne soient irréversibles, par l’expropriation si les travaux ne sont pas faits au bout d’un délai raisonnable sans attendre que la copropriété soit au bord de l’effondrement par exemple.
La procédure d’expropriation des immeubles dont la dégradation est irréversible est clarifiée tandis que celle de carence est simplifiée. Le relogement des habitants le temps d’une opération de requalification est facilité (art. 9 de la loi).
Pour l’outre-mer, le texte doit accélérer les processus de sorties d’indivision dans les territoires « fortement affectés par des litiges successoraux » et faciliter le partage des biens entre indivisaires. Les procédures de traitement de l’habitat informel sont renforcées et la prise des arrêtés préfectoraux d’insalubrité simplifiée.
Nouvel outil de financement
S’agissant du financement des travaux des copropriétés, la loi ouvre aux syndicats de copropriétaires la possibilité de souscrire un nouveau prêt global dit « tout en un » auxquels tous les copropriétaires participent.
Spécifiquement pour les copropriétés qui connaissent des difficultés, l’accompagnement doit être amélioré par l’interdiction aux créanciers de saisir les aides publiques destinées aux travaux urgents, en facilitant la scission des « grandes copropriétés ingouvernables en petits ensembles plus gérables » ou en créant un agrément de « syndic d’intérêt collectif » – qui peut être un bailleur social – afin d’améliorer la gestion.
Lutte contre les marchands de sommeil
La loi renforce les sanctions contre les marchands de sommeil (art. 28 de la loi).
Le délit réprimé à l’article 225-14 du Code pénal est désormais sanctionné d’une peine de sept ans d’emprisonnement et d’une amende de 200 000 euros (ces peines passant à dix ans et 300 000 euros d’amende lorsque l’infraction est commise à l’égard de plusieurs personnes).
La loi allonge l’interdiction faite à ces personnes d’acheter des biens pour les louer.
Accélération de la production de logements
En plus de ces dispositions sur l’habitat dégradé, la loi tente d’accélérer les opérations d’intérêt national, en s’inspirant des dispositifs adoptés pour les Jeux olympiques et paralympiques, notamment par recours à la procédure de participation du public par voie électronique (art. 50 de la loi).
Ratification de 12 ordonnances
En son article 56, la loi du 9 avril 2024 ratifie douze ordonnances :
- l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété,
- l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 relative à la partie législative du livre VIII du code de la construction et de l’habitation,
- l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis,
- l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété,
- l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale,
- l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations,
- l’ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale,
- l’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 portant prorogation de certaines dispositions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété,
- l’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l’aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte,
- l’ordonnance n° 2022-1076 du 29 juillet 2022 visant à renforcer le contrôle des règles de construction,
- l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité,
- et l’ordonnance n° 2023-660 du 26 juillet 2023 portant diverses adaptations et dérogations temporaires en matière de commande publique nécessaires à l’accélération de la reconstruction et de la réfection des équipements publics et des bâtiments dégradés ou détruits au cours des violences urbaines survenues du 27 juin au 5 juillet 2023.
=> Pour accéder au texte intégral de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dans sa version initiale, c’est ici